“提升人民群眾的宜居水平和保護(hù)傳承歷史文化是中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中城市更新行動(dòng)的重點(diǎn)任務(wù)。”今年全國兩會(huì)期間，全國人大代表，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院股份有限公司總建筑師、總規(guī)劃師，中國科學(xué)院大學(xué)講席教授，首鋼集團(tuán)總建筑師吳晨為“探索住宅合作社模式”建言獻(xiàn)策。

吳晨表示，社區(qū)改造和綜合整治項(xiàng)目對(duì)人民的住房條件改善起到了積極作用。但多數(shù)更新改造項(xiàng)目以政府推動(dòng)為主，居民自主參與更新意愿弱，多元主體參與的協(xié)同機(jī)制尚不成熟?，F(xiàn)階段各地區(qū)仍有部分危舊樓房存在安全隱患、群眾改造需求迫切的情況，改建力度亟須加大。

早在1987年，吳良鏞先生就提出了“住宅合作社”的理念。它是一種由成員共同擁有和管理的非營利性組織，旨在提高住房的可負(fù)擔(dān)性。其基本理念是通過集體擁有和合作管理，減少中間成本、提高資源利用效率，并創(chuàng)造更公平、可持續(xù)的居住環(huán)境。

“去年以來，我們配合武漢市青山區(qū)二十一街坊的危舊房合作化改造試點(diǎn)，積極推動(dòng)踐行‘住宅合作社’理念?！眳浅勘硎荆?xiàng)目通過組建聯(lián)合社、民主決策、總建筑師制、共建共管等方式實(shí)現(xiàn)了新時(shí)代“住宅合作社”模式。聯(lián)合社作為獨(dú)立的民事主體，委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或施工單位建設(shè)房屋。社員由小區(qū)全體不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人組成，制定聯(lián)合社章程，經(jīng)政府同意后，向民政部門申請(qǐng)登記為非營利法人社會(huì)團(tuán)體。根據(jù)危舊房改造小區(qū)規(guī)劃用地條件，聯(lián)合社積極向政府爭(zhēng)取政策支持，并會(huì)同有意向的承接企業(yè)開展資金測(cè)算。通過3輪入戶調(diào)查，2次社員大會(huì)，持續(xù)磋商章程、優(yōu)化資金測(cè)算、打磨改造方案，最終形成了聯(lián)合社章程，選定實(shí)施主體，確定了改造方案。改造方案通過后，聯(lián)合社正式與企業(yè)簽訂委托協(xié)議。自去年年底啟動(dòng)項(xiàng)目以來，不到4個(gè)月時(shí)間，134戶居民已全部簽約騰退完成，項(xiàng)目完整保留了原居住區(qū)的社區(qū)居住模式，社區(qū)關(guān)系、鄰里關(guān)系、社會(huì)屬性均得到了較好的保留和延續(xù)。

吳晨表示，改造過程中居民最關(guān)心的就是戶型問題。要從居民切實(shí)的使用需求出發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)，考慮不同戶型的特點(diǎn)，做到“一戶一方案”，每套戶型都有自身的亮點(diǎn)。因此從平面布局、功能分區(qū)、通風(fēng)采光、視野朝向、流線組織、保溫設(shè)置、飄窗贈(zèng)送等多方面做了全面研究，并在整個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)過程中與聯(lián)合社保持密切對(duì)接，積極聽取居民的意見，對(duì)方案進(jìn)行反復(fù)研究、打磨，盡量滿足居民的所有需求。按照設(shè)計(jì)，昔日破敗低矮的住宅樓，將成為一棟高層住宅樓及商業(yè)裙房，每單元兩梯四戶，綠化率30%。在空間有限的樓內(nèi)，實(shí)現(xiàn)所有戶型100%南北通透。

吳晨認(rèn)為，危舊房改造是個(gè)系統(tǒng)工程。武漢市青山區(qū)二十一街坊的危舊房合作化改造試點(diǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)離不開多方合力：街道工作專班在一線做好群眾工作、加快簽約，市領(lǐng)導(dǎo)、市級(jí)部門在土地變性、規(guī)劃調(diào)整等方面開辟綠色通道，區(qū)直各相關(guān)部門同步開展土地交易、規(guī)劃報(bào)批、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目報(bào)建等，武鋼集團(tuán)對(duì)其產(chǎn)權(quán)房屋、基金出資等問題大力支持，真正做到整合居民、政府及企業(yè)的資源和力量。

當(dāng)前各大城市以“原拆原建”方式實(shí)施老舊小區(qū)更新案例已經(jīng)積累了一些成功經(jīng)驗(yàn)，以“住宅合作社”為代表的實(shí)施模式在一定程度上破解了老舊小區(qū)更新在組織機(jī)制、資金投入、居民搬遷等實(shí)施難點(diǎn)問題，打通了老舊小區(qū)更新改造居民參與、多元共治路徑。吳晨建議，以各地“原拆原建”標(biāo)桿項(xiàng)目為基礎(chǔ)，聚焦人民群眾切身利益與迫切需求，“以例促策”形成一套適用于危舊樓改建、可操作性強(qiáng)的支撐保障體系，通過政府引導(dǎo)、市場(chǎng)參與、居民共治的方式，加力實(shí)施老舊小區(qū)整治改造，讓老百姓過上更方便、更舒心、更美好的幸福生活。